Nyt

Afskaffelse af forældrekøb i virksomhedsordningen

Fra 1. januar 2021 kan virksomhedsordningen ikke anvendes ved udlejning af boliger til nærtstående. Ud over en skærpet beskatning af den løbende drift, skal ejendommen udtages af ordningen. Dette kan medføre en væsentlig beskatning, hvis der er større opsparede overskud. Derfor bør dette planlægges i god tid.

Forældrekøb i fremtiden

Forældre kan fortsat købe en lejlighed og udleje den til deres børn, selvom de ikke kan anvende virksomhedsordningen. Der vil fortsat være fradrag for ejendomsskatter og fællesudgifter, inden overskuddet kommer til beskatning. Tilsvarende vil der ikke skulle betales ejendomsværdiskat. Når virksomhedsordningen ikke kan anvendes, vil overskuddet før renter blive beskattet som personlig indkomst med op til 56%. Renteudgifter vil derimod kun kunne fratrækkes i kapitalindkomsten. Sidstnævnte medfører typisk en fradragsværdi på mellem 25–34 %, hvor de tidligere fragik i overskuddet.

Hvordan udtages ejendommene af virksomhedsordningen?

Hvis der ikke er et større opsparet overskud i virksomhedsordningen, kan det være en løsning at fravælge virksomhedsskatteordningen, i forbindelse med at selvangivelsen udfyldes.

Er udlejningsejendommen en del af en samlet virksomhedsskatteordning, kan der være større opsparede overskud, f.eks. hvor der er investeret overskydende likviditet fra en anden personlig virksomhed. Her vil der ofte være foretaget større udbetalinger/afdrag på gælden, hvorved der kan være betydelige friværdier i udlejningsejendommen. Dette kan være et problem, når udtrækningen af ejendommen i udgangspunktet er en hævning, og overdragelse af gælden er et indskud, der ikke kan modregnes. Udtagningen af ejendommen kan herved blive beskattet som hævning af opsparet overskud.

For at undgå at blive beskattet af hævningen kan det blive nødvendigt at foretage en privatlåneoptagelse. Provenuet fra det private lån indskydes i virksomhedsordningen på en mellemregning, hvorefter det bruges til at indfri den eksisterende prioritetsgæld. Dernæst udtages ejendommen af virksomhedsordningen, og hævningen nedbringes med mellemregningen.

Dette kræver en del planlægning, og processen er ikke uden omkostninger.

Alternativer til udtagning af ejendommen

Den simple løsning er, at udlejningen til nærtstående indstilles, og de nærtstående lejere fraflytter. Om dette i fremtiden vil medføre en ny form for ”forældrebytte”, hvor der foretages krydsudlejning, kan nok ikke helt afvises, men SKAT vil være meget opmærksom på, om formalia overholdes.

En alternativ løsning kunne være at overdrage ejendommen til næste generation, hvilket i dag er muligt til 85% af ejendomsværdien. Næste generation skal dog være opmærksom på, at dette er en mulighed, og ikke et retskrav. En del forældre har bundet en større del af deres pensionsopsparing i forældrekøb og vil derfor ikke have muligheden for at overdrage til den lave værdi. Har den ældre generation mulighederne, kan overdragelsen suppleres med en årlig gave fra forældre.

At forældre ikke kan bruge virksomhedsordningen, når de lejer ud til deres børn på markedsvilkår, er vel en del af den politiske proces, hvorimod det er svært at se det rimelige i, at lovindgrebet kan medføre en væsentlig beskatning, når ejendommen skal udtages af virksomhedsordningen.

Poul Erik Nielsen
Partner
Mobil 21 69 08 21
pen@roesgaard.dk

Roesgaard & Partners

Sønderbrogade 16, 8700 Horsens

+45 75 62 99 99

revisor@roesgaard.dk

Vi tager forbehold for fejl og mangler i vores gengivelse af lovgivning mv. og påtager os intet rådgiveransvar uden forudgående konsultation vedrørende de omhandlede emner.
Følg os på Linkedin